Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
+ thị trờng cạnh tranh hoàn hảo thị trờng đa phơng
+ thị trờng không hoàn hảo thị trờng đơn phơng , thị trờng cạnh tranh
độc quyền.
Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo: nhiều ngời cùng mua bán một loại hàng
hoá. ở đây không một ngời mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị
trờng.
điều kiện: - số ngời tham gia mua bán nhiều
- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng
- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trờng
Thị trờng độc quyền đa phơng: số ngời bán đủ ít để có thể gây ảnh hởng
đến giá.
Thị trờng cạnh tranh độc quyền : có nhiều ngời bán một sản phẩm nhất
định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa
điểm )
d ) Thị trờng bất động sản .
Là địa điểm, là nơi tại đó những ngời mua và bán bất động sản tác động
qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lợng bất động sản đợc thể hiện.
Thị trờng bất động sản bao gồm : thị trờng mua bán bất động sản ; thị trờng
cho thuê; thị trờng thế chấp bảo hiểm bất động sản .
Theo trình tự thời gian chia thị trờng bất động sản nh sau:
- thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất .
- thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê.
- Thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã đợc mua hoặc
đã cho thuê.
1.2 ) Vai trò của thị trờng bất động sản
Vai trò của thị trờng bất động sản hết sức to lớn đợc thể hiện nh sau:
1) thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
cho các nhà kinh doanh.
Thị trờng là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị
đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh
doanh, hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .
5
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản
quá trình đó đợc thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có
đất đai vào tổng giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm
phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá và dung lợng thị trờng.
2) Thị trờng bất động sản là cầu nối giữa ngời sản xuât và tiêu dùng về
bất động sản , giữa ngời xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử
dụng đất .
3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lợng nhà ở bảo
vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền
với đất.
5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá
sản xuất kinh doanh.
1.3) Đặc điểm thị trờng bất động sản .
1) Mang tính chất không tập trung
Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc
điểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trờng bất động sản mang tính
địa phơng
Thị trờng này bao ồm hang loạt thị trờng nhỏ mang tính chất điạ phơng,
do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau, tạo nên thị tr ờng khác
nhau, qui mô khác nhau. ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lợng cao hơn ở
nông thôn.
2) Là thị trờng không hoàn hảo
- vì đất đai không tái tạo đợc , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều
hơn so với thị trờng hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với
giá hàng hoá khác.
- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất
động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên
thị trờng bất động sản.
- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trng , riêng bịêt, đa
số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ.
3) Cung trong thị trờng bất động sản không thể phản ứng nhanh
chóng tơng ứng với sự thay đổi của cầu.
Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt
cung và cầu ở thị trờng .
6
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian
nh xin cấp giấy phép xây dựng và những biến động xảy ra chậm hơn so
với phần lớn các thị trờng. Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp
thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy phải đo đợc
nhịp đập của chu kỳ kinh tế gắn với sự biến động cơ cấu dân c, thu nhập
dân c ở một thời điểm, từ đó dự đoán đ ợc sự vận động hợp lý trong các
điều kiện thị trờng , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo nên cho một tài sản
cho trớc, ở một thời gian cho trớc, trên cơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất
động sản .
4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định
Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung
không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhng tổng đất
là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hởng lớn đến
cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải.
1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản
hiện nay.
1) Nhà nớc và ngời sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, nhà nớc giao
đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, ngời sử dụng đất đợc
các quyền sử dụng nh: chuyển đổi , chuyển nhợng, cho thuê và cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn.
2) Ngời kinh doanh bất động sản
Là ngời thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi
nhuận. Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại
chủ đầu t tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc
thành phố, doanh nghiệp trung ơng, các tổ chức đoàn thể, ngời dân.
3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ
Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc đối
với sự vận hành của thị trờng bất động sản . Sự tham gia của chính phủ thể
hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các
đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lợng của thị trờng bất động sản; thứ
hai, thông qua cơ chế thị trờng chính phủ điều tiết quan hệ cung cầu và
gía cả bất động sản .
4) Ngân hàng
7
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh
bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trờng bất động sản (tạo vốn
cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ).
5) Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ
đầu t bất động sản .
6) Chuyên gia t vấn các loại
Các chuyên gia t vấn nh : kiến trúc s, kỹ s thiết kế, thi công , lắp đặt
công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên
kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới.
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trờng bất
động sản.
- Thị trờng là đối tợng quản lý cuả nhà nớc, nhà nớc quản lý thị trờng
nay nhằm : phát huy những u thế của cơ chế thị trờng và hạn chế khắc phục
những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác quản lý
nhà nớc định hớng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trờng và điều
kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế
thị trờng , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong kinh tế
bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế- xã hội.
- Thị trờng bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia. Các
thành phần kinh tế bình đẳng với nhau trớc pháp luật, hoạt động sản xuất
kinh doanh trong môi trờng hợp tác và cạnh tranh. Các chủ thể kinh tế
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họ toàn
quyền quyết định việc kinh doanh của mình.
- Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức
độ nhất định.
- Ngời bán và ngời mua bất động sản đợc tự do giao dịch, tự do lựa chọn
tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trờng phải
tuân thủ theo các yêu cầu của thị trờng , đmả bảo đầu đủ thông tin về thị
trờng bất động sản.
- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trờng bất
động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trờng, nhất là
các nhà quản lý.
8
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
II) Sự vận động của thị trờng bất động sản
2.1) Cung về bất động sản
1) Khái niệm
Cung bất động sản trên thị trờng là khối lợng bất động sản sẵn sàng đa ra
trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn
nhất định.
Điều kịên hình thành cung :
- ngời chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
- bất động sản phải dáp ứng đợc các yêu cầu của thị trờng và đợc thị tr-
ờng chấp nhận về giá trị sử dụng
- giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán
- phải có thị trờng bất động sản xuất hiện, số lợng bất động sản tham gia
giao dịch trên thị trờng là đợc thừa nhận
2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
+ Khu vực công cộng
khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nớc là các hoạt động xây
dựng phát triển nhà ở do nhà nớc hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc
đầu t xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc hoặc coi nh nguồn vốn
ngân sách nhà nớc và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nớc. Khu vực
công cộng đợc xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực
nhà nớc có thể can thiẹp trực tiếp vào.
+ Khu vực t nhân
Khu vực phát triển nhà ở t nhân là những hoạt động phát triển nhà ở
không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc , do các tổ chức, doanh nghiệp,
cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nớc về
quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nớc điều tiết khu vực này thông
qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng.
Chính phủ các nớc thờng điều tíêt thị trờng nhà ở t nhân theo hai hớng
là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các khu
nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà có
diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui
địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây
dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có
thu nhập cao. Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân có thể
9
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
tiếp cận đợc các khu vực nhà ở t nhân qua chính sách cho vay vốn bằng
việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua.
+ Khu vực nhà ở không chính thức
Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là các
hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc
của chính phủ.
2) Những nhân tố ảnh hởng đến cung
+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ
Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các
mục đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định
đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự
nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp.
+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có.
Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa ph-
ơng quyết định.
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu
có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất l-
ợng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản .
+ Chính sách và pháp luật của nhà nớc
Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ
quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu t
phát triển nhà đất.
3) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đờng cung
a) Độ co giãn của cung
Sự thay đổi về cung trớc hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai
có nguồn gốc tự nhiên, cố định.
10
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Gía
đờng cung
Tổng cung đất đai là cố định, đờng cung hoàn toàn không co giãn, trong tr-
ờng hợp này đờng tổng cung về đất đai là một đơng thẳng đứng vuông góc
với trục hoành.
Qui luật chung của cung là lợng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng
hoá đó tăng lên. Quy luật này sẽ vận động nh thế nào đối với cung hàng
hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đờng hoàn toàn không
co giãn , song đó cha phải là cung đất với t cách là hàng hoá.
Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co
giãn đối với giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả
nói chung là tơng đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đ-
ờng tơng đối dốc.
Giá
lợng cung
b) Sự dịch chuyển đờng cung
Có nhiều nhân tố tác động làm đờng cung dịch chuyển hẳn qua một bớc
qua trái hoặc phải. Trong những trờng hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không
theo kịp và do vậy thờng tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động
sản . Trong những trờng hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì l-
ợng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đờng cung.
Những tác nhân làm dịch chuyển đờng cung nhiều nhất:
11
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: nh cấp phép xây dựng, các
tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở th ờng làm cho đờng cung dịch
chuyển về bên trái.
- Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đờng
cung dịch chuyển sang bên phải.
2.2) Cầu về bất động sản
1) Khái niệm
Cầu về bất động sản là khối lợng bất động sản mà ngời tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng bất động
sản đó trên thị trờng .
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá
lớn về qui mô , phạm vi và đối tợng xuất hiện. Nhu cầu thờng xuất hiện với
một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tợng. Song cầu trên
thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả
năng thanh toán, có những nhóm đối tợng có nhu cầu nhng không trở thành
cầu trên thị trờng, có những đối tợng không có nhu cầu sử dụng nhng lại có
nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trờng.
Điều kiện hình thành cầu:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó
- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó
- Phải có sự hoạt động của thị trờng để nhu câù có khả năng thanh toán
có điều kiện gặp cung
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân nh sau:
- cầu về đất đai cho sản xuất
- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công
cộng
- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất
động sản khác
- cầu giả tạo trong quan hệ thơng mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của ngời
đầu t bất động sản
12
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
2) Các nhân tố ảnh hởng đến cầu
a) Sự tăng trởng về dân số và nhu các phát triển
Tăng tởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo
đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên.
Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng làm
tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình
tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lợng
hộ gia đình độc lập. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác
động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Sự tăng dân số không chỉ làm gía
tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất nhất là
tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung
tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trờng nhà đất
cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung
cầu về bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang
phát triển nhà ở, các khu thơng mại, các khu vui chơi giải trí.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập
Nếu nh mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Ng-
ời ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà
đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải u tiên để thoả mãn
các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã đợc đảm bảo thì phần thu nhập sẽ đợc
chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên
cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét.
d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trng rõ
nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát
triển qui mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy, quá trình đô thị hoá
là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Mất cân đối
cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá
trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhà ở mà còn làm
thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở. Vì vậy cầu nói riêng và thị trờng bất động
sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa trình phát triển của đô thị
hoá.
13
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
e) Mốt và thị hiếu.
Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những
nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.
f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng
kể cầu về bất động sản đối với những vùng trớc đây cha có cơ sở hạ tầng,
không có khả năng tiếp cận.
g) Những chính sách của Chính phủ
Những chính sách của chính phủ trung ơng hoặc chính quyền địa phơng
cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản.
Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi
về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản.
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở
Do lọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu
cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng bất động sản .
3) Độ co giãn của cầu
Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố
xác định đợc gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản .
Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui
mô gia đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mô gia
đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy
nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mô,
mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình.
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét